DROITS ACQUIS EN ZONE AGRICOLE : PLUS EN PLUS LIMIT?S ...

par

Me Marie-No?l Gagnon, avocate
Cain Lamarre Casgrain Wells


En 1971, Th?odore Boerboom a acquis une r?sidence construite avant 1947. En 1978, le quartier de M. Boerboom a ?t? inclus dans la zone agricole d?cr?t?e par la Loi sur la protection du territoire agricole. La loi pr?voyant des droits acquis, M. Boerboom a pu poursuivre son usage r?sidentiel, donc non agricole, sans avoir ? obtenir l?autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Qu?bec (C.P.T.A.Q.).

En 2002, se fondant sur ces droits acquis, M. Boerboom a projet? de construire une deuxi?me r?sidence sur son terrain. Pour ce faire, il a d?pos? ? la C.P.T.A.Q. une d?claration de droits acquis. Or, la C.P.T.A.Q. refuse le projet de M. Boerboom en se fondant sur l?article 101.1 de la loi et en pr?cisant que les droits acquis sont limit?s ? la seule utilisation autre qu?agricole qui existe au 20 juin 2001, soit l?usage d?une seule r?sidence. En effet, en 2001, la Loi sur la protection du territoire et des activit?s agricoles a ?t? modifi?e, ajoutant ainsi l?article 101.1, lequel dicte qu?? moins d?avoir obtenu l?autorisation de la C.P.T.A.Q., on ne peut ajouter une nouvelle utilisation non agricole sur un terrain b?n?ficiant de droits acquis ou encore remplacer l?utilisation existante par une autre utilisation non agricole.

Ainsi, l?usage autre qu?agricole, tel qu?il existe au 21 juin 2001, est d?sormais gel? ? cette date. Pour le modifier ou ajouter une utilisation, l?autorisation de la C.P.T.A.Q. est requise, laquelle appliquera les crit?res pr?vus ? la loi, donc v?rifiera les effets de l?usage projet? sur l?agriculture. Mais il y a plus : la demande d?autorisation devra d?abord d?montrer qu?il n?y a pas, ailleurs sur le territoire de la municipalit? et en zone non agricole, de terrain disponible pour r?aliser le projet (article 61.1 de la loi). S?il existe tel terrain, la C.P.T.A.Q. peut rejeter la demande, sugg?rant ainsi au demandeur de se construire en zone non agricole r?sidentielle. L?utilisation ? une fin autre qu?agricole en zone agricole, par droits acquis, est d?sormais tr?s limit?e.

Or, ? la suite de cette d?cision de la C.P.T.A.Q., l?affaire Boerboom a ?t? l?objet d?appels devant trois autres instances, la Cour sup?rieure s??tant la derni?re prononc?e, le 3 ao?t 2007. Dans son jugement, ce tribunal confirme l?interpr?tation de la C.P.T.A.Q. et ?tablit les deux pr?misses suivantes :

- En ajoutant l?article 101.1, le l?gislateur a d?cid? de freiner les constructions autres qu?agricoles fond?es sur les droits acquis, sans que la C.P.T.A.Q. n?ait ? se prononcer sur ces utilisations.

- La nouvelle utilisation, l?gif?r?e par l?article 101.1, vise tout usage qui appara?t pour la premi?re fois, qui n?est pas accessoire et qui n?est pas dans le domaine agricole. Ainsi, bien qu?une r?sidence existait d?j? sur le terrain de M. Boerboom, l?ajout d?une autre r?sidence doit ?tre consid?r? comme ?tant une nouvelle utilisation, bien que le type d?activit? ou d?usage soit semblable ? l?usage r?sidentiel pr?existant.

Or, M. Boerboom a port? en appel, devant la Cour d?appel du Qu?bec, cette d?cision de la Cour sup?rieure. Ainsi, la Cour d?appel se prononcera sous peu. Enfin, il importe d?avoir ? l?esprit que ces dispositions s?appliquent ? tout propri?taire b?n?ficiant de droits acquis, que ce dernier soit ou non agriculteur.